Negli ultimi anni il dibattito sugli affitti brevi è diventato sempre più acceso. In molte città italiane ed europee, Lecce compresa, il tema viene spesso affrontato dando per scontato il presupposto che siano le locazioni turistiche a sottrarre case ai residenti. Sarebbe superficiale negare che la crescita del turismo e dell’ospitalità extralberghiera possa produrre effetti negativi sul territorio se non viene governata. Quando un fenomeno cresce senza regole ben definite e soprattutto senza una visione urbana, può incidere sulla vivibilità dei quartieri, sulla disponibilità di case in affitto, sull’identità dei centri storici e sull’equilibrio tra visitatori e residenti.
Da property manager sono il primo a sostenere che una città debba garantire equilibrio tra chi la visita e chi la abita stabilmente. Una città non può diventare esclusivamente un centro vacanze ma deve restare prima di tutto un luogo abitato, capace di custodire relazioni, servizi, attività e identità locale.
Allo stesso tempo, però, sarebbe altrettanto sbagliato raccontare il fenomeno in modo semplificato, come se tutte le locazioni turistiche fossero uguali o come se l’ospitalità extralberghiera fosse, di per sé, un problema.
Il punto dovrebbe essere un altro: quale modello di città vogliamo costruire?
Il limite degli affitti brevi come risposta immediata
Guardando alle principali località turistiche del mondo, emerge un dato abbastanza chiaro: la misura più immediata adottata dalle amministrazioni è quasi sempre la stessa, cioè limitare, registrare o tassare gli affitti brevi.
Alcune città fissano un numero massimo di giorni all’anno in cui un immobile può essere affittato a turisti. Altre impongono licenze, autorizzazioni, codici identificativi o limiti nelle zone più sature. Alcune, come Barcellona, hanno scelto una linea molto più radicale, puntando a ridurre drasticamente il numero di appartamenti turistici. Altre ancora, come Amsterdam, Parigi, Londra, New York o San Francisco, provano a distinguere tra chi affitta occasionalmente la propria casa e chi trasforma stabilmente un’abitazione in una struttura turistica.
Queste misure mirano a:
– rendere visibile il fenomeno
– combattere gli abusi
– evitare concentrazioni eccessive in alcune aree
– distinguere chi lavora correttamente da chi opera nell’irregolarità.
Ma non bastano.
Limitare gli affitti brevi è la parte più semplice da comunicare politicamente. È una misura immediata, comprensibile, facilmente sintetizzabile: meno case ai turisti, più case ai residenti. La realtà, però, è più complessa.
Non tutti gli immobili destinati agli affitti brevi tornerebbero automaticamente sul mercato residenziale.
Non tutti sono adatti a essere abitati stabilmente tutto l’anno.
Non tutti i proprietari sceglierebbero l’affitto lungo, soprattutto in assenza di garanzie, incentivi e strumenti efficaci contro morosità, burocrazia e rischi gestionali.
Inoltre, il problema della casa non dipende solo dagli affitti brevi ma anche dai redditi bassi, dall’aumento generale dei valori immobiliari, dalla scarsità di politiche abitative, dagli immobili vuoti, dalla mancanza di edilizia residenziale accessibile, dalla fiscalità, dai costi di ristrutturazione, dalla domanda studentesca e dalla fragilità economica di molti proprietari. Per questo motivo, se ci si limita a intervenire sugli affitti brevi, si rischia di colpire il bersaglio più visibile senza affrontare davvero le cause profonde.
Le città stanno costruendo un equilibrio più ampio?
La risposta più onesta è: solo in parte.
Molte città hanno capito cosa vogliono frenare ma non hanno chiaro cosa vogliono costruire al posto del modello che criticano.
Alcune esperienze internazionali mostrano tentativi interessanti. Edimburgo, ad esempio, ha introdotto una tassa sui pernottamenti turistici con l’obiettivo di destinare una parte delle risorse alla casa, agli spazi pubblici, alla cultura e ai servizi urbani. In questo caso il ragionamento è più ampio: il turismo non viene solo limitato, ma chiamato a contribuire ai costi della città che utilizza.
Barcellona ha scelto una linea molto decisa, cercando di ripensare il modello turistico nel suo insieme: meno turismo mordi e fuggi, maggiore attenzione alla residenza, recupero di funzioni locali, maggiore pressione fiscale sui visitatori e una riflessione sul ruolo dei mercati storici, del commercio e degli spazi pubblici.Sono esperienze diverse, non sempre replicabili e non prive di contraddizioni. Tuttavia indicano una direzione: il tema non può essere affrontato solo come problema immobiliare o solo come problema turistico. È una questione di visione urbana.
Una politica seria deve distinguere
Se Lecce, come molte altre città d’arte, vuole governare davvero questo fenomeno, deve prima di tutto evitare le semplificazioni.
Una regolamentazione intelligente dovrebbe colpire gli abusi, non penalizzare indistintamente chi lavora correttamente. Dovrebbe tutelare la residenzialità, ma anche riconoscere il valore economico, occupazionale e sociale prodotto da un’ospitalità gestita in modo serio.
Non si può chiedere equilibrio solo agli operatori turistici se poi manca una politica complessiva sulla casa, sugli affitti lunghi, sugli immobili vuoti, sul commercio di prossimità, sulla mobilità, sulla qualità dei servizi e sulla vita quotidiana nei quartieri.
Affitti lunghi: perché non tornano automaticamente
Uno degli aspetti meno discussi riguarda il mercato degli affitti tradizionali. Molti proprietari scelgono gli affitti brevi non solo perché possono essere più redditizi, ma anche perché percepiscono l’affitto lungo come rischioso, rigido e poco tutelante. Il timore di morosità, le difficoltà nel recupero dell’immobile, la burocrazia, i costi di manutenzione e l’incertezza normativa spingono molti a preferire formule più flessibili.
Se si vuole davvero incentivare il ritorno degli immobili sul mercato residenziale, servono strumenti concreti: garanzie pubbliche o assicurative contro la morosità, incentivi fiscali per i contratti a lungo termine, canoni concordati realmente competitivi, semplificazioni burocratiche, sostegno alla ristrutturazione degli immobili destinati alla residenza stabile.
Senza queste misure, il semplice limite agli affitti brevi rischia di non produrre l’effetto sperato. Alcuni immobili potrebbero tornare all’affitto lungo, altri potrebbero restare vuoti, essere venduti, usati saltuariamente o spostarsi verso altre forme di rendita.
La domanda, quindi, non è solo come ridurre gli affitti brevi ma è come rendere conveniente, sicuro e sostenibile l’affitto tradizionale.
Centri storici: non basta togliere i turisti per far tornare la vita
Un altro punto fondamentale riguarda i centri storici.
Spesso si immagina che riducendo la presenza turistica un centro storico torni automaticamente a essere vissuto dai residenti. Difendere l’identità di una città significa anche sostenere il commercio non esclusivamente turistico, proteggere le botteghe artigiane, evitare la monocultura di souvenir e ristorazione standardizzata, incentivare attività utili ai residenti, curare lo spazio pubblico e favorire l’uso quotidiano dei luoghi.
La tutela dell’identità locale, quindi, non può ridursi a una battaglia contro l’ospitalità. Deve diventare una politica attiva per riportare funzioni urbane, relazioni sociali e servizi reali nei luoghi storici.
Overtourism e undertourism
Oggi si parla molto di overtourism, e in alcuni momenti dell’anno il tema esiste davvero. Ci sono periodi in cui la pressione turistica è evidente, soprattutto nei centri storici e nelle aree più attrattive.
Ma in molte città, Lecce compresa, per diversi mesi dell’anno si assiste al fenomeno opposto: strade più vuote, attività in difficoltà, minore domanda, meno lavoro, meno movimento. Una sorta di undertourism che spesso viene dimenticata quando si guarda solo ai picchi stagionali.
La vera sfida non è semplicemente avere meno turisti ma distribuire meglio i flussi, destagionalizzare, attrarre un turismo più consapevole, valorizzare periodi dell’anno meno frequentati, costruire occasioni culturali, formative, professionali e comunitarie capaci di dare continuità economica alla città.
Forse dovremmo riconoscere anche un altro aspetto: spesso sono proprio i turisti a ricordarci quanto sia bella la nostra città. Ce lo fanno notare con uno sguardo che noi, abituati a viverla ogni giorno, a volte perdiamo.
Da qui dovrebbe partire una riflessione più profonda. Prima ancora di chiederci quanti turisti vogliamo, dovremmo chiederci quanto siamo disposti noi cittadini a prenderci cura della città, a viverla meglio, a rispettarla di più e a immaginarla con maggiore consapevolezza.
Cosa dovrebbe fare una città come Lecce
Non serve una guerra tra residenti e operatori turistici. Non serve demonizzare chi lavora nell’ospitalità.
Serve una strategia urbana più matura che dovrebbe prevedere almeno alcune azioni concrete:
- Mappare con precisione il fenomeno, distinguendo tra locazioni occasionali, attività professionali, immobili gestiti in forma imprenditoriale, seconde case e immobili effettivamente sottratti alla residenza.
- Rafforzare i controlli, colpendo abusivismo, irregolarità fiscali, mancanza di requisiti, mancato rispetto degli adempimenti e concorrenza sleale.
- Incentivare gli affitti lunghi, rendendoli più sicuri e convenienti per i proprietari attraverso garanzie, fiscalità agevolata, strumenti anti-morosità e semplificazioni.
- Mappare e recuperare gli immobili vuoti o abbandonati, con incentivi alla ristrutturazione legati alla residenza stabile, all’housing sociale o a progetti di utilità urbana.
- Proteggere il commercio locale e le funzioni quotidiane, evitando che i centri storici diventino spazi mono-funzionali dedicati solo al consumo turistico.
- Usare il gettito turistico (city tax) in modo trasparente, destinando una parte delle risorse a manutenzione urbana, decoro, mobilità, servizi, cultura, casa e qualità della vita dei residenti.
- Destagionalizzare, creando eventi, percorsi, iniziative culturali e occasioni di visita nei mesi meno frequentati.
- Premiare la qualità, distinguendo chi gestisce in modo professionale, sostenibile e rispettoso del territorio da chi opera in maniera improvvisata o puramente speculativa.
Conclusione: il turismo va governato, non demonizzato
Gli affitti brevi non sono automaticamente il nemico della città. Diventano un problema quando crescono senza senza una visione complessiva. Limitare gli affitti brevi non basta a risolvere la crisi abitativa, né a restituire vitalità ai centri storici.
La vera sfida è costruire un modello di ospitalità più maturo: capace di generare lavoro e reddito, ma anche di rispettare la città, i residenti e l’identità dei luoghi.
Il punto non è scegliere tra chi visita Lecce e chi la abita ma è costruire una città in cui entrambe le presenze possano convivere, senza che una cancelli l’altra.